Trong bối cảnh thị trường bất động sản khá trầm lắng vì chịu sự tác động từ chính sách kiểm soát tín dụng khiến mọi hoạt động giao dịch đều gặp khó khăn. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản cho thuê vẫn là điểm sáng của thị trường nhờ vào sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế, một lượng lớn sinh viên, người lao động đổ về các thành phố lớn học tập và làm việc kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao.
Thị trường bất động sản kỳ vọng vào room tín dụng
Dữ liệu của trang Batdongsan.com.vn đã phản ánh về mức độ quan tâm của thị trường bất động sản trên cả nước có chiều hướng giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3 năm 2022. Tại các tỉnh thành đã chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3 năm nay giảm so với quý trước đó, đơn cử như ở TP. Hải Phòng giảm tới 19%, TP. Đà Nẵng giảm hơn 12%, trong khi đó, TP. Cần Thơ có tỷ lệ giảm là 14%.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với nhiều nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Theo đó, có tới 36% số người khi được hỏi, họ cho biết rào cản lớn nhất thời gian này là khách hàng lo sợ thị trường có diễn biến không tốt nên không dám mạo hiểm đầu tư, khoảng 23% lại cho rằng giao dịch không thể được chốt thành công là do khách hàng bị hạn chế vay ngân hàng để mua bất động sản, trong khi đó 19% cho hay, sự trở ngại chính là giá trên thị trường bất động sản quá cao so năng lực tài chính của người có nhu cầu mua nhà.
Trong hoàn cảnh như vậy, các bên tham gia vào thị trường này luôn đặt kỳ vọng vào tăng trưởng room tín dụng. Cũng theo khảo sát của tổ chức này, với khoảng hơn 500 thành viên trên thị trường bất động sản tiết lộ có hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào những tháng cuối năm nay, trong khi khoảng 40% lại cho rằng hoạt động này chỉ sẽ diễn ra vào thời gian đầu năm tới.
Đặc biệt, sự kỳ vọng về vấn đề nêu trên không phải là không có cơ sở bởi nhu cầu vốn đối với nền kinh tế vẫn đang ở mức rất cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Chuyên gia của trang Batdongsan.com.vn khẳng định, trong thời gian tới đây, nhà nước chắc chắn sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá nhiều, vì lo ngại sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát - “Kinh tế Việt Nam trong năm nay sẽ vẫn tăng trưởng tốt, Theo Ngân hàng Thế giới (World Bank), Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế vào khoảng trên 7,0%. Như vậy, với sức ép cần phải cấp thêm hạn mức tín dụng nhằm kích thích tăng trưởng cũng không quá lớn. Nhà nước sẽ tập trung vào việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng trên thị trường.”
Theo các chuyên gia, vấn đề này cần phải có cái nhìn tổng quan về mức độ ảnh hưởng, sự tác động về vấn đề kiểm soát tín dụng lên toàn thị trường, để từ đó đưa ra những dự báo cùng các khuyến nghị đối với người mua và bán bất động sản trong bối cảnh thị trường như hiện tại.
Phân khúc bất động sản cho thuê là điểm sáng của thị trường
Khi thị trường bất động sản bán khá trầm lắng thì phân khúc bất động sản cho thuê lại được ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn. Trong quý 3 năm nay, theo ước tính, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tại TP.Hà Nội giảm nhẹ 3% so với quý đầu năm, thế nhưng nhu cầu tìm thuê bất động sản ở Thủ đô Hà Nội lại tăng đến ngót nghét 60%.
Trong khi đó, tại TP.HCM, lượng quan tâm bất động sản để bán cũng như cho thuê trong 3 tháng vừa qua đều tăng so với hồi quý 1 năm 2022, trong khi đó, mức tăng của phân khúc bán là khoảng gần 20 %, điển hình là phân khúc cho thuê tăng đến 70%.
Loại hình bất động sản cho thuê đang là điểm sáng nhất của cả 2 thị trường lớn nhất cả nước là Thủ đô Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, nhu cầu tìm thuê chung cư ở TP. Hà Nội trong những tháng qua tăng cao với khoảng 13% so với quý hồi quý 2.Con số này tại khu vực TP.HCM tăng tới 24%.
Đáng chú ý, giá cho thuê chung cư tăng đều trên nhiều quận. Đơn cử, giá cho thuê chung cư quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy (Hà Nội) tăng khoảng từ 14% đến tầm 16% so với quý trước đó. Trong khi, tại khu vực TP.HCM cũng có xu hướng tương đương như ở TP. Hà Nội, giá cho thuê chung cư quận 4 tăng 14%, Quận 1 tăng 12% và Bình Thạnh tăng đến 13%.
Đặc biệt nhất, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà phố tại 2 thành phố lớn này đều sụt giảm trong năm ngoái, nhưng hiện nay thị trường cũng đã hồi phục khá ổn, gần bằng mức lợi suất của năm 2019 – thời kỳ Covid-19 chưa xảy ra.
Theo đó, hồi năm 2019, lợi suất đối vưới phân khúc cho thuê nhà phố Hà Nội là 3,2%/năm giảm xuống còn 2,5% trong năm ngoái 2021. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2022, bình quân lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội đã tăng trở lại khi đạt 3%/năm. Còn ở TP.HCM, lợi suất cho thuê nhà phố trong năm ngoái đã giảm xuống mức trên 2,6%/năm ở mốc 3,1% của năm 2019, nhưng hiện nay đã về mức 2.9% trong những tháng qua.
Nhà đầu tư hờ hững nhưng giá rao bán lại không giảm
Trong quý 3 năm 2022, mức giá rao bán nhà riêng tại một số địa phương ở miền Bắc tăng so với quý trước đó. Đơn cử như, Bắc Giang và Quảng Ninh đều tăng 21%, Hải Phòng tăng 3% về giá rao bán nhà riêng.Trong khi đó, lượng tìm mua nhà riêng ở các tỉnh nói trên không có nhiều biến động.
Trong khi đó, tại các tỉnh khu vực miền Nam như: Bình Dương, Cần Thơ, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai đã chứng kiến mặt bằng giá rao bán trên thị trường.
Giám đốc Batdongsan.com.vn - Đinh Minh Tuấn cho biết, tại một số khu vực miền Nam, dù chưa có thanh khoản cao cùng mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ các nhà đầu tư gặp phải áp lực về tài chính cần phải bán ra, số còn lại một vài nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao vào khả năng phục hồi trở lại của phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh, đây cũng là nguyên nhân giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng hơn so với quý trước đó.
